在今年以來房地產市場遇冷的背景下，房企7月融資總額延續(xù)下滑態(tài)勢。克爾瑞近期數(shù)據(jù)顯示，2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%，房企融資量已連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2022年7月房地產企業(yè)非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%，延續(xù)了二季度相對平穩(wěn)的走勢。
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值得注意的是，雖然融資總額環(huán)比再次下滑，但房企融資成本持續(xù)保持低位。數(shù)據(jù)顯示，7月，行業(yè)平均利率為3.85%，同比下降1.28個百分點，環(huán)比下降0.19個百分點。另一方面，7月，房企共有51筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為740億元，環(huán)比增加15.8%，房企償債潮仍在持續(xù)成為業(yè)內共識。
“上半年房企銷售數(shù)據(jù)不佳，經營性回款未能改善現(xiàn)金流，同時6、7月為海外債年內第二波償債高峰。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對證券時報·e公司記者表示，抓銷售回款、通過資產變現(xiàn)回籠資金、與債權人積極溝通以時間換空間，是房企緩解資金壓力主要手段。展望未來融資市場，他認為，未來行業(yè)非銀融資仍以境內公開市場融資為主，規(guī)模及結構不會出現(xiàn)明顯變化。
房企融資總額再下滑
從7月最新數(shù)據(jù)看，房企融資難問題仍然較為突出。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資量已連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少。
從融資結構來看，境內債權融資429億元，環(huán)比減少18.5%，同比減少33.6%；境外債權融資29億元，環(huán)比增加203.6%，同比減少92.4%；本月資產證券化融資40億元，環(huán)比減少42.8%，同比減少89.4%。
中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，7月房地產企業(yè)非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%，延續(xù)了二季度相對平穩(wěn)的走勢。其中，信用債融資同比下降5.6%，環(huán)比上升7.2%；海外債融資同比下降98.0%，環(huán)比下降74.5%；信托融資同比下降85.5%，環(huán)比下降30.4%；ABS融資同比下降51.8%，環(huán)比微降1.8%。
談及信用債占比的提升，劉水告訴記者，信用債發(fā)行受政策支持，并且發(fā)行主體以國央企、優(yōu)質民企為主，信用水平較高，因此投資人認可度較高，近幾個月發(fā)行量趨于平穩(wěn)。與上年同期相比，海外債、信托融資規(guī)模下滑過快，因此造成當前信用債占比快速提升。
值得注意的是，數(shù)據(jù)還顯示，信托今年以來首次單月跌至百億之下，僅為84.8億元。信托資金進一步趨向保守，對行業(yè)投資更為審慎。
雖然融資總額環(huán)比再次下滑，但房企融資成本持續(xù)保持低位。數(shù)據(jù)顯示，從融資利率來看，本月發(fā)行的信用債平均利率為3.29%，同比下降0.67個百分點，環(huán)比下降0.18個百分點；海外債僅一筆，發(fā)行利率為4.30%。
對此，劉水表示，從利率均值來看，海外債發(fā)行利率高于信用債2-3個百分點，信托高于信用債3-4個百分點左右，當前融資結構發(fā)生改變，高成本融資占比大幅下降，總融資利率隨之下降。
8月到期債券總額將下降
值得注意的是，在樓市遇冷的背景下，房企償債境況也備受市場關注。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，7月房企共有51筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為740億元，環(huán)比增加15.8%，償債潮仍在持續(xù)。大發(fā)在本月到期的3只境外優(yōu)先票據(jù)、佳兆業(yè)到期的1只境外優(yōu)先票據(jù)、泰禾到期的一只境外債券以及藍光的一筆公司債則出現(xiàn)了實質性違約。提前關注到2022年8月將有34筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為492億元，環(huán)比減少33.5%。
另一方面，多家出險企業(yè)也申請了展期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月為信用債到期高峰，多家出險企業(yè)為本月到期債務申請了展期，展期總額達135.3億元，占當月到期額的16.6%。民企償債狀況不佳，也拉低了投資人對民企再融資能力的信心。
“2022年以來已經有不少房企曝出了債務違約事件，而由于當前仍有部分房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業(yè)注意。”克爾瑞分析師認為。
“上半年房企銷售數(shù)據(jù)不佳，經營性回款未能改善現(xiàn)金流，同時6、7月為海外債年內第二波償債高峰，因此近期房企違約事件較為集中。”劉水則表示，抓銷售回款、通過資產變現(xiàn)回籠資金、與債權人積極溝通以時間換空間，是房企緩解資金壓力的幾種主要手段，也是避免觸發(fā)違約事件的主要方式。
展望未來融資環(huán)境，克爾瑞分析師認為，整體看來，7月政府加大了對公募REITs和綠色金融的支持，預計未來房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質民營房企優(yōu)勢將繼續(xù)擴大。
劉水對記者表示，未來行業(yè)非銀融資仍以境內公開市場融資為主，規(guī)模及結構不會出現(xiàn)明顯變化。“近兩月持續(xù)有房企違約，市場信心仍未修復；非銀融資主要依靠境內公開市場，而發(fā)行主體以國央企和少量優(yōu)質民企為主。融資主體和渠道均受限，短期內行業(yè)融資環(huán)境不會有明顯好轉，但受監(jiān)管一直強調的‘滿足房企合理融資需求’及各地行業(yè)支持性政策影響，環(huán)境也不會再度出現(xiàn)明顯惡化?！?/p>
（文章來源：證券時報·e公司）
標簽： 融資成本 環(huán)比減少
