近期，有業(yè)主對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者反映，涿州“華遠(yuǎn)？海藍(lán)城”項(xiàng)目售價(jià)與備案價(jià)相差懸殊，購(gòu)房者花150萬(wàn)買房，網(wǎng)簽時(shí)發(fā)現(xiàn)備案價(jià)僅有92萬(wàn)，售價(jià)高出備案價(jià)1/3以上。
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《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)簽署“補(bǔ)充協(xié)議”，將網(wǎng)簽價(jià)與售價(jià)之間的差額以“增加房?jī)r(jià)款”名義體現(xiàn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)解釋：“網(wǎng)簽時(shí)涿州建委是不看補(bǔ)充協(xié)議的，故網(wǎng)簽價(jià)格會(huì)與實(shí)際購(gòu)買價(jià)格不一致?！?/p>
售價(jià)超出備案價(jià)的部分應(yīng)退還業(yè)主嗎？北京知名律師彭艷軍表示“未必”。涿州市場(chǎng)監(jiān)督管理局價(jià)格科表示，因未“明碼標(biāo)價(jià)”，已對(duì)售樓處處罰，并責(zé)令整頓，但“補(bǔ)充協(xié)議”仍然有效。
價(jià)格科工作人員還對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，除華遠(yuǎn)？海藍(lán)城項(xiàng)目外，也有其他幾個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)高出備案價(jià)，此前，已有業(yè)主民事訴訟，但從歷史案例的判決結(jié)果來(lái)看，業(yè)主的請(qǐng)求多被駁回。
售價(jià)高出備案價(jià)1/3以上
2020年初，梅夕(化名)花約150萬(wàn)購(gòu)買了河北“涿州華遠(yuǎn)海藍(lán)和光小區(qū)”(涿州華遠(yuǎn)？海藍(lán)城)一套精裝修的新房。幾個(gè)月后，為新房辦理網(wǎng)簽手續(xù)時(shí)，梅夕突然發(fā)現(xiàn)，所購(gòu)新房的備案總價(jià)只有92萬(wàn)。梅夕疑惑，為何網(wǎng)簽備案價(jià)和實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)如此懸殊，“缺席”的58萬(wàn)哪去了？
據(jù)梅夕介紹，所購(gòu)新房約16500元/平米，但網(wǎng)簽時(shí)，她突然發(fā)現(xiàn)，該房源只有10000元/平米。梅夕告訴記者，還有不少業(yè)主的情況與之相同，實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)要比網(wǎng)簽價(jià)高出一大截。
為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？
公開(kāi)信息顯示，華遠(yuǎn)？海藍(lán)城是產(chǎn)權(quán)70年的普通住宅，距涿州高鐵東站約900米。開(kāi)發(fā)商系涿州市盛豐和華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司全資持股，后者由華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司(下稱“華遠(yuǎn)地產(chǎn)”)全資持股。
《華夏時(shí)報(bào)》記者自梅夕與開(kāi)發(fā)商簽署的《商品房買賣合同(預(yù)售)補(bǔ)充協(xié)議》(下稱“《補(bǔ)充協(xié)議》”)了解到，2020年上半年，梅夕和開(kāi)發(fā)商辦理了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的網(wǎng)簽手續(xù)，買賣合同約定的房?jī)r(jià)款為92萬(wàn)。
值得注意的是，《補(bǔ)充協(xié)議》還提到，雙方達(dá)成如下協(xié)議：買賣合同中約定的房?jī)r(jià)款總額變更為約150萬(wàn)，其中“增加房?jī)r(jià)款”金額約58萬(wàn)。
梅夕稱，除簽署《商品房買賣合同(預(yù)售)補(bǔ)充協(xié)議》和網(wǎng)簽合同外，此前還簽過(guò)一份“訂單”，曾繳過(guò)5萬(wàn)元定金，除此之外，未簽過(guò)其他協(xié)議。
據(jù)梅夕向《華夏時(shí)報(bào)》記者出示的一份購(gòu)房時(shí)由銷售人員為其計(jì)算的房?jī)r(jià)明細(xì)，可以看到，梅夕所購(gòu)房源總價(jià)170多萬(wàn)，優(yōu)惠后160多萬(wàn)，在優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，新房又打9.1折，折后總價(jià)約150萬(wàn)。
而記者注意到，該份手寫明細(xì)中，出現(xiàn)了“溢價(jià)”兩字，“溢價(jià)”部分約58萬(wàn)。據(jù)此推斷，“溢價(jià)”就是《補(bǔ)充協(xié)議》中的“增加房?jī)r(jià)款”，也正是網(wǎng)簽合同中缺席的58萬(wàn)。
對(duì)于此事，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“我司與業(yè)主簽署了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議構(gòu)成買賣合同不可分割的組成部分，與買賣合同具有同等法律效力，業(yè)主對(duì)其購(gòu)買房屋的總價(jià)款予以認(rèn)可。但網(wǎng)簽時(shí)涿州建委是不看補(bǔ)充協(xié)議的，故網(wǎng)簽價(jià)格會(huì)與實(shí)際購(gòu)買價(jià)格不一致。”
《補(bǔ)充協(xié)議》的玄機(jī)
為何要簽署一份建委看不到的《補(bǔ)充協(xié)議》？
涿州市住建局執(zhí)法科對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“此事其實(shí)不歸屬住建局管理，應(yīng)是市場(chǎng)管理局解答。他們(涿州市場(chǎng)監(jiān)督管理局)認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方真實(shí)意思的表達(dá)，不過(guò)，企業(yè)也有問(wèn)題，是在規(guī)避備案價(jià)。”
售價(jià)遠(yuǎn)超備案價(jià)，合規(guī)嗎？涿州市場(chǎng)管理局價(jià)格科工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“這應(yīng)咨詢住建局?！痹摴ぷ魅藛T還表示，“雙方屬市場(chǎng)交易行為，所簽訂的網(wǎng)簽合同和《補(bǔ)充協(xié)議》具有法律效力，有異議的購(gòu)房者還可以通過(guò)民事訴訟解決。”
涿州市場(chǎng)監(jiān)督管理局價(jià)格科工作人員還分析道，“從市場(chǎng)管理局角度，備案價(jià)格不在河北省定價(jià)目錄中，不是政府定價(jià)，也非政府指導(dǎo)價(jià)，所以我們不以備案價(jià)為基準(zhǔn)，處罰他(因?yàn)?超出備案價(jià)，我們沒(méi)有相關(guān)的法律依據(jù)?！?/p>
購(gòu)房人士梅夕表示將通過(guò)法律途徑維權(quán)，而梅夕打贏官司的概率有多大？《華夏時(shí)報(bào)》記者自涿州市場(chǎng)管理局價(jià)格科獲悉，歷史上這種情況，業(yè)主的請(qǐng)求多被法院駁回了。
此外，據(jù)涿州市場(chǎng)管理局價(jià)格科工作人員介紹，售價(jià)超出備案價(jià)的模式，不只一家企業(yè)是如此情況。該工作人員表示，“其他項(xiàng)目的業(yè)主也有采取民事訴訟的，還有業(yè)主訴訟至(河北)省高院，但若干判決顯示，法院多將業(yè)主的請(qǐng)求駁回了。法院認(rèn)為，業(yè)主具有完全民事行為能力，雙方是真實(shí)意思表達(dá)?！?/p>
在購(gòu)房者看來(lái)，開(kāi)發(fā)商售價(jià)高出備案價(jià)的部分應(yīng)退還。那么，法律人士觀點(diǎn)如何呢？
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，2020年5月，北京市鑫諾律師事務(wù)所律師王樹(shù)德曾對(duì)開(kāi)發(fā)商超出備案價(jià)售房，做出態(tài)度明確的分析。王樹(shù)德表示，有人認(rèn)為商品房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，開(kāi)發(fā)商想賣多少賣多少，這是錯(cuò)誤的。
王樹(shù)德分析，商品房?jī)r(jià)格確實(shí)屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)以及商品房?jī)r(jià)格，同樣要受到約束。其中，價(jià)格法規(guī)定要“明碼標(biāo)價(jià)”。同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委對(duì)“明碼標(biāo)價(jià)”進(jìn)行過(guò)解釋：商品房售價(jià)務(wù)必和備案價(jià)一致，否則就屬于價(jià)格違法，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退回多收的房款。
7月6日，王樹(shù)德在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)進(jìn)一步說(shuō)明，“法律規(guī)定和審判實(shí)踐有些脫節(jié)，但超出備案價(jià)銷售商品房屬于價(jià)格違法，法律依據(jù)非常明確?！?/p>
7月6日，知名律師彭艷軍對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》是否有效，開(kāi)發(fā)商對(duì)于售價(jià)高出備案價(jià)的部分是否必然要退，要具體情況具體分析?！皟r(jià)格法”屬于對(duì)“市場(chǎng)價(jià)格”進(jìn)行管理的法律，并非直接認(rèn)定《補(bǔ)充協(xié)議》是否有效的依據(jù)。事實(shí)上，超出備案價(jià)售房的行為是否屬于違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在實(shí)踐中尚有爭(zhēng)議。在實(shí)踐中，盡管售價(jià)遠(yuǎn)超備案價(jià)，但若是交易雙方真實(shí)意思表示，且已實(shí)際履行，這種情況下，購(gòu)房人“要求退款”不一定會(huì)得到法院支持。
涿州市場(chǎng)管理局價(jià)格科工作人員表示，“已做過(guò)處罰，處罰的是(華遠(yuǎn)？海藍(lán)城)沒(méi)有明碼標(biāo)價(jià)?！钡唧w處罰金額，該工作人員未告知。記者通過(guò)相關(guān)行政處罰網(wǎng)站檢索開(kāi)發(fā)商名稱亦未有結(jié)果。涿州市場(chǎng)管理局價(jià)格科另一位工作人員透露，“處罰的是售樓處，不是開(kāi)發(fā)商。”
“增加房?jī)r(jià)款”是什么錢？
最初，梅夕推測(cè)，所謂“增加房?jī)r(jià)款”可能是開(kāi)發(fā)商裝修的成本，因?yàn)樗?gòu)買的房屋是精裝修。但仔細(xì)推敲，梅夕又認(rèn)為這并不符合邏輯，裝修單價(jià)達(dá)到6500元/平米，甚至超過(guò)網(wǎng)簽單價(jià)的六成，未免太高了。
梅夕介紹，目前已有不少業(yè)主通過(guò)多種方式找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)，而下個(gè)月她也將收房。那么，開(kāi)發(fā)商是否會(huì)通過(guò)升級(jí)裝修來(lái)對(duì)業(yè)主進(jìn)行“彌補(bǔ)”？能在多大程度上彌補(bǔ)？這個(gè)問(wèn)題，目前無(wú)法確定。
梅夕購(gòu)買的一期新房帶精裝修，但據(jù)梅夕介紹，網(wǎng)簽合同并沒(méi)有說(shuō)明該房源是帶精裝修的。此外，梅夕稱，目前二期在售的新房是毛坯房，價(jià)格約10000元/平米。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，涿州華遠(yuǎn)·海藍(lán)城項(xiàng)目分兩個(gè)地塊，分兩期開(kāi)發(fā)。一期總計(jì)1638套商品房，二期總計(jì)1818套商品房。在售的所有樓棟均取得商品房預(yù)售許可證，且五證齊全，全部在正常銷售中。目前主推的戶型是116㎡及93㎡戶型，均價(jià)10244元/㎡。
有華遠(yuǎn)？海藍(lán)城相關(guān)銷售人士透露，華遠(yuǎn)？海藍(lán)城一期售價(jià)高的原因是因?yàn)槟玫貎r(jià)格比較高，此外，一期也帶裝修。涿州市住建局執(zhí)法科也表示，開(kāi)發(fā)商一期拿地價(jià)較高。
梅夕稱其始終想搞明白這58萬(wàn)到底是什么錢，曾多次嘗試咨詢?nèi)A遠(yuǎn)？海藍(lán)城的銷售人士，不過(guò)，對(duì)方始終未有詳細(xì)說(shuō)明。但今年4月中旬，開(kāi)發(fā)商曾對(duì)業(yè)主做出了書(shū)面說(shuō)明。
根據(jù)開(kāi)發(fā)商說(shuō)明：關(guān)于“溢價(jià)款”，無(wú)法律依據(jù)予以退還。此外，其還表示，因市場(chǎng)因素導(dǎo)致后續(xù)銷售房屋確不具備精裝條件。
（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）
標(biāo)簽： 華夏時(shí)報(bào)
