2 月社融數(shù)據(jù)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)寬信用的擔(dān)憂。期待已久的地產(chǎn)，至今未見(jiàn)企穩(wěn)。2 月社融數(shù)據(jù)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是居民中長(zhǎng)期貸款，直觀讀數(shù)錄得-459 億元。這是迄今為止歷史最低月度融資，也是歷史上月度融資首次為負(fù)。
居民中長(zhǎng)貸代表了最具韌性的那部分地產(chǎn)需求，所以居民中長(zhǎng)貸可視為地產(chǎn)需求景氣度的關(guān)鍵信號(hào)。這次居民中長(zhǎng)貸超預(yù)期走低，預(yù)示了當(dāng)前地產(chǎn)依然孱弱。
環(huán)顧其他環(huán)節(jié)的地產(chǎn)指標(biāo)，指標(biāo)讀數(shù)無(wú)一例外都處于歷史極低水平。
運(yùn)營(yíng)方面，銷(xiāo)售同比增速滑落出歷史正常區(qū)間，幾乎與2008 年金融危機(jī)時(shí)期相當(dāng)。
土拍方面，流拍率與金融危機(jī)時(shí)期相當(dāng)，土地溢價(jià)率已經(jīng)觸及歷史新低。
融資方面，2020 年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)信用債凈融資額持續(xù)為負(fù)，是2016 年以來(lái)最孱弱的融資表現(xiàn)，同時(shí)海外美元債發(fā)行規(guī)模也開(kāi)始銳減。
評(píng)估本輪地產(chǎn)“底”的意圖
上周兩會(huì)釋放明確的穩(wěn)增長(zhǎng)信號(hào)，我們理解5.5%左右的GDP 增速目標(biāo)，幾乎宣告今年必須要穩(wěn)地產(chǎn)。地產(chǎn)穩(wěn)，方能經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，GDP 增速才更有可能保證在5.5%左右。
市場(chǎng)對(duì)以下問(wèn)題仍頗有疑慮：本輪地產(chǎn)能夠弱到什么程度？中國(guó)是否可以讓放任地產(chǎn)下滑，依然能夠達(dá)到5.5%的GDP 增速？
這需要我們做出精細(xì)測(cè)算，估測(cè)本輪中國(guó)地產(chǎn)下滑的“底”。所謂地產(chǎn)“底”，是指在沒(méi)有任何政策對(duì)沖下，任憑地產(chǎn)自由下滑所能下降的極值，也就時(shí)中國(guó)地產(chǎn)投資的極端值。
去年四季度以來(lái)市場(chǎng)已經(jīng)陸續(xù)見(jiàn)證地產(chǎn)政策有序打開(kāi)，預(yù)計(jì)本文測(cè)算得到的地產(chǎn)“底”大概率是理論極值，現(xiàn)實(shí)中不一定能夠兌現(xiàn)。估測(cè)理論極值的意義在于，它可以讓我們清晰感知到本輪地產(chǎn)下行的具體壓力。
只有得到本輪地產(chǎn)下滑的極端值，我們才能夠進(jìn)一步獲知，當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否承受一輪極端的地產(chǎn)下滑。這個(gè)問(wèn)題的另一面，也是市場(chǎng)一直熱議的話題，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，可不可以任由地產(chǎn)“缺位”。
本文重在測(cè)算本輪地產(chǎn)下行的極端值。至于本輪地產(chǎn)探底過(guò)程中，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)哪些具體影響，我們將在后續(xù)文章中進(jìn)一步評(píng)估分析。
中國(guó)本輪地產(chǎn)投資“底”，可能在-20%到-10%
本輪地產(chǎn)下滑始于去年下半年，推算今年地產(chǎn)下滑趨勢(shì)，最具參考價(jià)值的時(shí)間段是2021 年下半年。撇去細(xì)節(jié)，我們估測(cè)本輪地產(chǎn)下滑幅度，核心思路是以土地出讓金(財(cái)政部口徑指標(biāo))推算土地購(gòu)置費(fèi)用(地產(chǎn)行業(yè)口徑指標(biāo))，再利用土地購(gòu)置費(fèi)，按比例(較為穩(wěn)健)推算得到土地投資完成額。
測(cè)算結(jié)果顯示，若2022 年房地產(chǎn)按2021 年下半年?duì)顟B(tài)持續(xù)下滑，則全年錄得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比可能落在-20%~-10%區(qū)間。這意味著當(dāng)下中國(guó)地產(chǎn)可能正在經(jīng)歷著歷史最低迷時(shí)期。這種低迷的狀態(tài)可用四個(gè)“最”來(lái)總結(jié)：
地產(chǎn)指標(biāo)讀數(shù)下滑最快；目前地產(chǎn)指標(biāo)讀數(shù)下滑幅度最大且下行的持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)；若放任地產(chǎn)下行，2022 年中國(guó)地產(chǎn)投資將觸摸歷史最低增速(-20%~-10%)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展超預(yù)期；經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)超預(yù)期；穩(wěn)地產(chǎn)政策不及預(yù)期。
（文章來(lái)源：民生證券）
標(biāo)簽： 社融數(shù)據(jù)
