2022年集中供地的大幕正在緩緩拉開。截至3月29日,北京、福州、合肥、青島、徐州、廈門等6個城市已經(jīng)完成了今年的首輪集中供地,另有天津、成都、長沙、重慶、寧波、金華等多個城市發(fā)布了首輪供地的土地信息。
今年是我國對熱點城市實施集中供地政策的第二年。由于信貸政策調(diào)整等因素,行業(yè)流動性受阻,在2021年的第二輪和第三輪集中供地中,很多城市出現(xiàn)了競買意愿不足、流標流拍偏多的現(xiàn)象。
因此,今年的首輪集中供地中,供需雙方的表現(xiàn),被認為有一定的風向標意義。
綜合各地的官方信息,今年首輪集中供地的門檻普遍有所下降,體現(xiàn)出地方政府吸引企業(yè)拿地的意圖。比如,東莞取消了對房屋最高銷售價格的限制,并大范圍取消無償配建安居房;杭州出臺價格“次高者得”的原則;成都則取消了“競?cè)瞬殴ⅰ钡母傎I條款。與以往相比,這些措施將給拿地企業(yè)騰出更多的利潤空間。
從6個城市的競買結(jié)果來看,交易熱度普遍高于去年的第二輪和第三輪集中供地,集中表現(xiàn)為溢價率提升、流拍現(xiàn)象減少等。既體現(xiàn)出規(guī)則松動的吸引力,又說明市場的流動性在恢復(fù)。但總體來看,土地市場仍未達到去年同期的熱度,尤其是民營企業(yè)的熱情,依然有待恢復(fù)。
門檻有所下降
東莞取消新房銷售限價,是今年首輪集中供地中最引人關(guān)注的規(guī)則。今年3月13日,東莞首批集中供地正式掛牌,共計出讓8宗涉宅地塊,起拍總價170.83億元,出讓總面積33.29萬平方米。8宗地塊中,有兩宗為2021年掛牌出讓過的“回籠地”。
這些地塊的出讓門檻均有明顯下調(diào)。以“回籠地”2022WR003長安地塊為例,該地塊去年設(shè)定了41998元/平方米的毛坯銷售限價,本次則取消了這一規(guī)定;其競買保證金也從去年的22億元下調(diào)至10.1億元。此外,該地塊還取消了無償配建安居房的要求。
除此之外,其余地塊也均未設(shè)定住宅銷售限價。在配建要求上,僅有塘廈地塊需要無償配建10%的安居房,并無償配建相應(yīng)的停車位,其余地塊均未設(shè)配建要求。
東莞的土拍規(guī)則頗為“友好”,有其現(xiàn)實考慮。去年下半年以來,東莞樓市表現(xiàn)平淡,土地市場也隨之轉(zhuǎn)冷。去年東莞掛牌的36宗商住用地中,有3宗地塊終止出讓,1宗地塊流拍,均發(fā)生在下半年。今年以來,東莞樓市的交易規(guī)模也明顯低于去年同期。
東莞的案例是不少熱點城市的縮影。2021年,房企購置土地面積下降15.5%。其中,行業(yè)流動性收緊,導(dǎo)致很多城市下半年的土地交易冷淡,熱點城市的第二輪和第三輪土拍的熱度也明顯下滑。因此,今年已經(jīng)發(fā)布首輪集中供地的城市中,大多對門檻規(guī)則進行了調(diào)整。
杭州在首輪土拍中推出了“次高者得”的規(guī)則,即當?shù)貎r到達封頂價之后將不再直接搖號,而是通過線下的一次報價方式進行。這一規(guī)則被認為能在一定程度上保證項目利潤。
福州的首輪集中土拍中,對部分地塊取消租賃住房配建;將部分地塊容積率調(diào)整至3.0以上,建筑限高也從80米改為100米。
南京首輪土拍推出20宗土地中,僅對1宗地塊實施了配建要求,其余均未有配建要求。南京還將部分地塊的保證金比例進行了下調(diào),并延長付款周期。
成都則對首輪集中供地全部采取“限地價+抽簽”方式進行拍賣,較2021年第三批次“限地價+競?cè)瞬殴ⅰ钡姆绞接兴潘伞?/p>
中指研究院指出,減少配建規(guī)模,將土拍規(guī)則“化繁為簡”,是今年首輪集中供地的主要特征。此外,降低保證金比例、延長付款周期、下調(diào)底價等,也是各地常用的措施。為保證合理利潤、提高企業(yè)的拿地積極性,未來這些措施將進一步被其他城市所采用。
民企熱情尚待恢復(fù)
從實際交易情況看,這些措施起到了一定的效果。已經(jīng)完成首輪集中土拍的北京、福州、合肥、青島、徐州、廈門6城,交易熱度普遍高于去年的第二輪和第三輪集中供地。
3月16日,福州四城區(qū)完成今年的首輪集中供地,最終成交的12宗地塊中,有4宗的溢價率達到兩位數(shù),其中兩宗觸及最高限價,以搖號的方式競出買主。
廈門于3月29日完成今年首輪土拍,10宗涉宅用地中,有6宗實現(xiàn)溢價成交,整體溢價率為7%。其中有2幅地塊因達到上限而轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié),這也是廈門土拍首次觸發(fā)搖號機制。
與很多城市類似,廈門也在首輪土拍中推出了一些有吸引力的條款。廈門此次推出的10宗土地中,有5宗位于湖里區(qū)和思明區(qū),地理位置較好;部分地塊降低了起拍樓面價,并減少了限售年限。
大幅減少了配建規(guī)模的合肥首輪土拍,共推出19幅地塊,其中有15幅土地因觸及“封頂價”進入競品質(zhì)方案環(huán)節(jié)。
值得注意的是,即便并未推出明顯的“利好政策”,一些城市的首輪土拍也取得了不錯的成果。
作為今年全國第一個完成首輪集中供地的城市,北京共推出18宗地塊,共吸引了57家房企及聯(lián)合體報名。其中有17宗實現(xiàn)成交,8宗為溢價成交。與去年的第二輪和第三輪集中供地相比,此次的競拍者數(shù)量、溢價率均有所提高,流拍率則明顯下降。
去年土拍市場一度冷淡的青島,也在今年3月18日順利完成首輪集中土拍。其中,位于城陽區(qū)的一宗“回爐”地塊,在經(jīng)過35輪的競價后,以13.44%的溢價率競出。由上一批次的流拍到這一批次的高溢價出讓,該地塊并未做出任何調(diào)整。
“2022年以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷改善,行業(yè)的流動性也有所增強,對今年的土地市場帶來了一定利好?!敝兄冈罕硎?。
北京某大型房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示,年初是房企制定年度投資計劃的重要節(jié)點,企業(yè)的投資預(yù)算也相對充足。從投資節(jié)奏上,年初獲取的土地通常能在當年產(chǎn)生業(yè)績。因此,房企在首輪集中供地中進行發(fā)力并不意外。
但他同時表示,與去年首輪集中供地時的火爆相比,完成今年首輪集中供地的城市,交易熱度仍然有明顯的差距。究其原因,在于行業(yè)流動性尚未完全恢復(fù),尤其是民企的拿地積極性仍然不高。
根據(jù)官方信息,在已經(jīng)完成首輪土拍的6個城市中,無論是報名參拍的比例,還是最終拿地的數(shù)量,國企和央企都占據(jù)主流,這與去年年末以來的情況頗為一致。
前述房企人士指出,雖然市場的流動性已經(jīng)有所改善,但整體改善幅度有限,且在2022年,民營房企面臨的償債壓力仍然較大。因此,未來一段時間,央企和地方國企“托底”,仍會是土地市場的常態(tài)。
中指研究院也指出,總體來看,房企拿地仍偏謹慎,疊加疫情因素,市場預(yù)期仍存在一些不確定性。與此同時,企業(yè)面臨償債高峰,資金壓力仍較大,短期土地市場熱度整體改善的空間或有限。
(文章來源:21世紀經(jīng)濟報道)
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